Haus zum Verkauf €1.980.000 687 m²
Försterstraße 45, 50825 Köln, Neuehrenfeld

Das denkmalgeschützte Mehrfamilienhaus wurde um 1910 auf einem rd. 400 m² großen Grundstück erbaut. Es ist vollunterkellert und befindet sich in einem einfachen, renovierungsbedürftigen Zustand. Hinter dem Haus ist ein Garten angelegt. Die neun Wohneinheiten sind mit Wohnflächen zwischen rd. 40 m² und rd. 80 m², auf 3 Vollgeschosse und teilweise ausgebautem Dachgeschoss verteilt. Eine Ausbaureserve von rund 50 m² bietet die rechte Hälfte des Dachgeschosses. Der Bauantrag wird bereits bearbeitet, eine Baugenehmigung hierfür sowie für größere Balkone wird von uns täglich erwartet. Nach Durchführung der vorgenannten Maßnahmen würde sich die Wohnfläche von rd. 637 m² (aktuell) auf rd. 687 m² erhöhen. Fünf von neun Wohneinheiten sind zurzeit mietfrei, mit einer Modernisierung des Objektes könnte also unmittelbar begonnen werden.

Das Objekt befindet sich in einem gepflegten, technisch einfachen und renovierungsbedürftigen Zustand. Es verfügt über ein Steintreppenhaus, teilweise Gas-Etagenheizungen bzw. Nachtstromspeichergeräte, teilweise zeitgemäße Fenster mit Kuststoffrahmen und Isolierverglasung, einfache Holzfenster mit Einfachverglasung sowie Holzbalkendecken. Die Warmwasserversorgung ist durch Elektro-Durchlauferhitzer gewährleistet. Die im Inserat angegebene Gesamtflächen ergeben sich aus: rd. 637 m² Wohnfläche und ca. 50 m² beantragte Ausbaureserve. Zukünftige Gesamtwohnfläche nach Ausbau = rd. 687 m². Die Wohnungen verfügen teilweise über Loggien in südwestlich ausgerichteter Hoflage. Eine detaillierte Wohnflächenaufstellung entnehmen Sie bitte beigefügt. Aufgrund der freien Einheiten belaufen sich die aktuellen (Kalt-)Mieteinnahmen auf rd. Euro 18.400,-- p.a. (EG/1. OG). Bei Vollvermietung des Objektes im Istzustand erhöht sich die Kaltmiete um den kalkulatorischen Wert von rd. Euro 39.000,-- p.a. auf insgesamt Euro 57.400,-- p.a. Im Rahmen der Denkmalschutz-AfA können Kapitalanleger 100% der Instandhaltungs- bzw. Modernisierungskosten von ihrer Einkommenssteuer abschreiben, allerdings begrenzt auf einen Zeitraum von zwölf Jahren. In den ersten acht Jahren können demnach 9% der Sanierungskosten p.a. geltend gemacht werden, in den restlichen vier Jahren sind es noch 7% p.a.. Nutzt der Immobilienkäufer das Objekt selbst, bleiben ihm Abschreibungen von 90% der gesamten Anschaffungs- bzw. Herstellungs-kosten über eine Laufzeit von zehn Jahren (§10EStG). Diese attraktiven Abschreibungsmöglichkeiten führen zu einer enormen Steuerersparnis. Das heißt, der Staat beteiligt sich indirekt – auch bei Eigennutzung - am Kauf der Immobilie.

Die Försterstraße verläuft im gefragten Kölner Stadtteil Neuehrenfeld, parallel zur Eichendorffstraße stadtauswärts den Gürtel kreuzend. Das Haus Nr. 45 befindet sich jenseits des Ehrenfeldgürtels, fast mittig platziert, zwischen Brandtsplatz und Lenauplatz. Alle Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befinden sich auf der Landmannstraße, dem Gürtel oder der Subbelrather Straße und sind fußläufig schnell erreichbar. Banken, Ärzte, Kindergärten und Schulen gibt es in unmittelbarer Umgebung. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist sehr günstig. Zu Bus- und Bahnhaltestellen sind es nur wenige Gehminuten. Mit dem PKW ist der Kölner Autobahnring über die A57, Anschlussstelle „Parkgürtel“ bzw. das Kreuz Köln-Nord gut erreichbar. Die Universität ist mit der Bahn schnell erreichbar, der Rochuspark und der Blücherpark mit dem Fahrrad, in wenigen Minuten erreichbar. Somit liegen beliebte Naherholungsgebiete und eine wichtige Bildungsstätte nahe der eigenen Haustüre. Auch das vielfältige gastronomische und kulturelle Angebot im Stadtteil Ehrenfeld trägt zum hohen Freizeitwert dieser Wohnlage bei.

Da es sich um ein Eigenobjekt handelt, fällt eine Vermittlungsprovision selbstverständlich nicht an. Die Erwerbskosten belaufen sich auf 8 % (6,5 % Grunderwerbsteuer zzgl. 1,5 % Notar- und Gerichtskosten) des Gesamtkaufpreises. Aufgrund der aktuellen Entwicklungen auf dem Finanzmarkt rückt die eigene Immobilie stärker in den Fokus der privaten Anleger. In Zeiten von drohender Inflation und turbulenten Kapitalmärkten empfiehlt sich die Investition in Sachwerte.