3-Zimmer Wohnung zum Verkauf €379.000
Graudenzer Str. 25, 40599 Düsseldorf - Hassels

# Objektbeschreibung
Großzügige Eigentumswohnung mit viel Platz zur individuellen Gestaltung: Sportler können Trainingsequipment ausbreiten, Kinder die Eisenbahn und Freunde & Familie sind auch in größerer Gruppe jederzeit - im Innen- und Außenbereich - willkommen. Das offene Wohnkonzept wird durch große, moderne doppelt-verglaste Kunststoff-Fenster im Wohnzimmer und Schlafzimmer unterstrichen.
Die 24 m² große nordwestlich ausgerichtete Dachterrasse lädt bis mittags zum Home-Office oder Plantschen (ein Kinderpool passt) im Schatten ein, während ab dem frühen Nachmittag (ca. 12 Uhr) bis in den späten Abend beim Kaffee und Grillabend die Sonne - und auch der Sonnenuntergang - genossen werden kann. Für Schatten sorgt eine Markise.
Derzeit ist ein Katzennetz sowie eine entsprechende Edelstahlkonstruktion auf der Terrasse installiert, die rückstandslos entfernt werden kann.

Aufteilung der Wohnung:
- Offener, heller Wohn- und Essbereich (44 m²) mit Zugang zur Dachterrasse (24 m², mit Stromanschlüssen; derzeit noch mit Katzennetz ausgestattet, kann aber vollständig rückgebaut werden)
- Geräumiges Schlafzimmer mit Ausblick auf die Dachterrasse / ins Grüne
- Praktisches Arbeits-/Kinder- oder anderweitig nutzbares Zimmer
- Einladendes Badezimmer (moderner Durchlauferhitzer)
- Gäste-WC (oder Raum für Waschmaschine etc.)
- Küche (Einbauküche kann nach Absprache übernommen werden)

Zur Wohnung gehört
- (Im Preis inbegriffen) Eigener, fester Tiefgaragen-Stellplatz (Einbau Wallbox geplant/möglich) in komfortabler (Rangier-)Lage direkt gegenüber der Rampe
- Abschließbarer/-getrennter Kellerraum
- Waschkeller mit eigenem Waschmaschinenplatz
- Gemeinschaftsgarten (wird durch eine Gärtnerei kostengünstig, umgelegt auf die Gemeinschaft gepflegt)

Die Immobilie verfügt über ein helles, geräumiges Treppenhaus (Renovierung aus Instandhaltungsrücklage für 2024 geplant) mit neuer Haustüre (ausgetauscht im April 2024) mit integrierter, moderner Klingel- und Briefkastenanlage (für die Boten von außen bedienbar). Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit insgesamt 7 Wohneinheiten, vollunterkellert, durchgängig doppelt verglast, Gas Zentralheizung, Kabel/Sat/TV, schnelles Internet über Kabel und LTE.

Das Wohnungseigentümer-Gemeinschaft wird seit Langem von einer zuverlässigen und kompetenten Verwalterin betreut, die sich auch um die jährliche Hausgeldabrechnung sowie die Verwaltung der Instandhaltungsrücklagen kümmert. Die Instandhaltungsrücklagen werden gut und über den Bedarf hinaus bedient (Anteil an der Instandhaltungsrücklage wird beim Kauf mit übernommen und ist im Preis inbegriffen).

Zum Brandschutz sind moderne, automatisierte Anlagen von Techem installiert und werden regelmäßig gewartet.

Aktueller Energieausweis liegt vor. Endenergieverbrauch des Gebäudes für Heizung und Warmwasser: Klasse D --> 125,1 kWh/(m²a)

# Ausstattung
Balkon, Garten, Keller, Dachterrasse, Vollbad, Einbauküche, Gäste-WC, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Die Wohnung ist in einem guten Standard ausgestattet.
- Malerarbeiten: Komplett renoviert 2016 einschl. glatt verputzter Wände
- Balkon-Sanierung: 2010
- Badezimmer-Sanierung: 2013
- Fliesen-Sanierung: 2013
- Parkett-Sanierung: 1998 (lt. Handwerker noch weitere Male schleif- und sanierbar)

Mobiliar: Gerne können nach Absprache Einrichtungsgegenstände übernommen werden.

# Weitere Angaben
Separate WCs: 1
Verfügbar ab: 01.08.2024
Objektzustand: vollständig renoviert
Bodenbelag: Fliesen, Parkett

Garagen/Stellplatzkaufpreis: 10.000,00 €

# Lagebeschreibung
Gelegen in einer verkehrsarmen Seitenstraße - beliebte Wohnlage inmitten anderer kleiner Mehrfamilien- und Einfamilienhäuser in aufgelockerter Bebauung - findet sich die Ruhe des ursprünglichen Hassels, ganz nahe des kleinen Städtchens Hilden und in direkter Nähe zum Hasseler sowie Hildener Forst. Das Naherholungsgebiet Unterbacher See sowie der Elbsee sind durch den Wald nur 2 km entfernt.

Infrastruktur ist rundherum gegeben. Supermärkte, Apotheken, Drogeriemärkte, Schulen, Kindergärten, Restaurants/Imbisse etc. sind fußläufig erreichbar sowie über öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle 730 + 785 ca. 3 Minuten, S-Bahn-Haltestelle Reisholz S ca. 15 Minuten zu Fuß entfernt) angebunden. Die Auffahrten zur A46 und A59 sind nur wenige Minuten entfernt.
Infrastruktur (im Umkreis von 5 km):
Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Hauptschule, Realschule, Gymnasium, Gesamtschule, Öffentliche Verkehrsmittel

# Sonstiges
Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Privatangebot - Verkauf direkt vom Eigentümer
Keine Maklergebühren - provisionsfrei

Bitte um Kontaktaufnahme per Nachricht über das Kontaktformular, telefonisch oder via WhatsApp Text- oder Sprach-Nachricht. Bitte hinterlassen Sie Ihren vollständigen Name sowie Ihre Rufnummer oder Mailadresse, sodass wir uns zurückmelden können. Vielen Dank.

Sonstige Unterlagen:
- https://www.ohne-makler.net/immobilie/file/1534523.pdf (Energieausweis )

Makleranfragen nicht erwünscht

# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Energieverbrauch: 125 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: D
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: 294757