Haus zum Verkauf €1.990.000
82166 Kr. München - Gräfelfing

# Objektbeschreibung
Im wunderschönen Gräfelfinger Villenviertel präsentiert sich dieses familiengerechte Domizil. Die Doppelhaushälfte befindet sich in angenehm zurückversetzter Gartenlage und wurde 1982 in hochwertiger Ziegelbauweise erstellt.

Das Raumangebot erstreckt sich über drei Wohnetagen und ca. 183 m². Im Erdgeschoss befinden sich Wohnen, Essen und Kochen. Das Obergeschoss umfasst drei Schlafzimmer und ein Bad. Im ausgebauten Dachspitz kommt ein attraktiver, lichterfüllter Studioraum hinzu. Das Untergeschoss bietet neben Technik-, Abstell- und Hauswirtschaftsflächen ein geräumiges, helles Arbeitszimmer und eine Sauna. Eingebettet in einen sonnigen Südost-Garten präsentieren sich ein charmanter Wintergarten und ein Außenpool. Komplettiert wird dieses gepflegte Objekt durch eine Einzelgarage mit Hauszugang.

Die Ausstattung umfasst einen offenen Kamin, einen Kachelofen, eine Einbauküche und teilweise Fußbodenheizung. Hervorzuheben ist die Photovoltaik-Anlage (ca. 10 kW), die 2022 auf dem Hausdach installiert wurde. Im Rahmen einer Modernisierung lassen sich persönliche Wohnvorstellungen realisieren.

# Ausstattung
- Bodenbeläge: Cottofliesen in der Diele und im Wohn-/Essbereich; Teppichboden im Ober- und Dachgeschoss; Fliesen im Untergeschoss
- Fußbodenheizung im Erdgeschoss und im Arbeitszimmer sowie WC (Untergeschoss); elektrische Fußbodenheizung im Wintergarten
- Offener Kamin im Wohnbereich
- Kachelofen im Essbereich
- Einbauküche mit hellen Fronten und Essplatz, ausgestattet mit breitem Induktionskochfeld, Geschirrspüler (Neff), Backofen, Mikrowelle (AEG), Dunstabzug
- Bad (Obergeschoss), ausgestattet mit Wanne, Doppel-Waschtisch, WC, Bidet, Handtuchwärmer und Deckenspots
- Gäste-WC (Erdgeschoss) mit Fenster, raumhoch gefliest, ausgestattet mit Handwaschbecken und WC
- Maßeinbauten: Garderobeneinbauten
- Deckenspots in der Diele, im Treppenaufgang und den drei Schlafzimmern
- Holzfenster, 3-fach verglast
- Manuelle Rollläden, elektrische Rollläden im Wohnbereich und beiden Kinderzimmern
- Wasserenthärtungsanlage (Lupus)
- LAN-Verkabelung
- Sauna und Dusche im Untergeschoss
- Waschmaschinenanschluss und Spülbecken im kombinierten Heizungs-/Hauswirtschaftsraum
- Gegensprechanlage
- Einzelgarage mit funkgesteuertem Sektionaltor und Hauszugang
- Photovoltaik-Anlage (ca. 10 kW) mit Batteriespeicher
- Beheizbarer Pool (ca. 8 x 4 m, ca. 1,70 m tief) mit Innenbeleuchtung und manueller Rollabdeckung
- Wintergarten: Fliesenboden in Holz-Dielenoptik, elektrische Fußbodenheizung
- Garten: Gartenhaus und Hochbeet (Biohort), Außendusche mit Warmwasseranschluss, elektrische Markise auf der Terrasse
- WC-Anschluss im Dachgeschoss-Studio, Bad- und Küchenanschlüsse im Arbeitszimmer (Untergeschoss)
- Insektenschutz-Gitter in mehreren Räumen
- Insektenschutz-Abdeckungen über den Kellerschächten
- Bauweise: Ziegelbauweise (35 mm Ziegelmauerwerk, Perimeter-Dämmung im Untergeschoss, doppelte Rigips-Verkleidung und Dämmung im Dachgeschoss)

# Weitere Angaben
Verfügbar ab: 30. April 2024
Objektzustand: gepflegt
Qualität der Ausstattung: Gehoben

Käuferprovision: 2,975 % inkl. MwSt. aus dem Kaufpreis

Grundstücksfläche: ca. 518 m²
Nutzfläche: ca. 373 m²

# Lagebeschreibung
Die eigenständige Gemeinde Gräfelfing gehört zu den attraktivsten, begehrtesten Wohngebieten im Münchner Südwesten. Durch den gewachsenen Ortskern, die hervorragende Infrastruktur und den einmaligen Freizeitwert genießt man hier höchste Lebensqualität. Große Grundstücke mit prächtigem altem Baumbestand verleihen Gräfelfing seinen unverwechselbaren Gartenstadt-Charakter.

Das exklusiv von uns zum Kauf angebotene Objekt befindet sich in absoluter Bestlage, inmitten des historischen Villenviertels von Gräfelfing. Denkmalgeschützte und moderne Anwesen mit parkähnlichen Gärten schaffen hier ein familienfreundliches Wohnumfeld, das besondere Ansprüche erfüllt.

Gräfelfing bietet alles, was das tägliche Leben angenehm macht: ausgezeichnete Einkaufsmöglichkeiten, Schulen aller Sparten, Ärzte und Apotheken, Banken und Post, Bibliothek, Kino, zahlreiche Vereine, Tennis- und Reitmöglichkeiten. Die Erholungsgebiete des Würmtals und Fünfseenlandes mit renommierten Golfplätzen und traumhaften Segelrevieren liegen ganz in der Nähe. Die schnell erreichbare S-Bahn schafft eine bequeme, direkte Verbindung in die Münchner City.

# Sonstiges
Dies stellt nur eine Kurzbeschreibung des Objektes dar. Gerne senden wir Ihnen auf Anfrage ein ausführliches Exposé mit Grundrissplänen und Fotos zu.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir nur Anfragen mit vollständig angegebener Adresse und Telefonnummer bearbeiten können.

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# Energie
Energieausweis: Energieverbrauchsausweis
Wesentliche Energieträger: Öl
Energieverbrauch: 78,1 kWh(m²*a)
Energieeffizienzklasse: C
Gültig bis: 09.12.2032
Wesentliche Energieträger: Öl

Anbieter-Objekt-ID: HS 1555