2-Zimmer Wohnung zum Verkauf €333.333 73 m²
23558 Lübeck (St. Lorenz Süd), Hansestraße 23a

frei
Geschoss: 3

Unsere Wohnung befindet sich im 3. OG (Dachgeschoss) einer Doppelhaushälfte. Dank des Flachdaches gibt es keine Schrägen.
Das Haus ist etwa 100 Jahre alt. Anlässlich der Feststellung eines Hausschwammbefalls vor etwa sechs Jahren wurde es kernsaniert.
Die Decke zwischen Keller und EG wurde vollständig entfernt, ebenso die Treppen zwischen Keller und EG sowie zwischen EG und 1.OG.
Die alte Holzdecke wurde durch eine Betondecke ersetzt, auch die Kellertreppe wurde in Beton gestaltet. Kellerwände wurden neu eingezogen bzw. verstärkt. Die Treppe zum 1. OG ist aus Holz, sowie das restliche Treppenhaus. Im Rahmen dieser Sanierungsmaßnahmen wurde eine neue Heizung verbaut (Gas, zentral für alle Wohnungen). Ferner wurden große Teile der elektrischen Anlage (u.a. neue Zählerschränke) sowie Wasser und Abwasserleitungen erneuert.
Die rechte Gebäudeseite wurde vollständig energetisch saniert und mit dreifachverglasten Fenstern ausgestattet. Dabei wurde eine Dämmschicht aufgetragen und anschließend verputzt. Das Dach bekam eine neue Schicht Dachpappe und neue Dachrinnen. Alle Maßnahmen zusammen verschlangen nachweislich 440.000,- €. Gegen Ende der Maßnahmen war leider das Geld alle, sodass einige
Schönheitsmaßnahmen auf der Strecke blieben. Diese betreffen den Keller (die neuen Wände wurden nicht gestrichen, an einigen Stellen wurde das Mauerwerk nicht verputzt) und die Fassade zur Straße hin. Da bröckelt der Putz hier und da. Die Farbe insbesondere im Bereich der Balkone ist auch nicht so schön. Das dürfte aber kein Problem sein, da die Gemeinschaftskasse zurzeit mit knapp 9000,- € gefüllt ist. Bei der nächsten Eigentümerversammlung muss auf jeden Fall etwas in der Richtung beschlossen werden.
An der Rückseite des Hauses wurde irgendwann mal roter Klinker vorgemauert. Die Wand ist also auf ewig pflegefrei.

Die Wohnung kauften wir Anfang 2022 als Anlageobjekt. Da sie etwa 12 Jahre lang von Einkommenslosen bewohnt war, war sie in einem dem entsprechenden Zustand. Mindestens 12 Jahre lang war nichts nennenswert renoviert worden, lediglich hier und da war ohne abzukleben grob überstrichen worden. Mitte 2023 startet wir auch hier eine Kernsanierung. Alle Wände und Decken, sowie alle Türen wurden von mehreren Farbschichten befreit. Decken und Wände (bis auf die Decken in Küche und Toilette) wurden dreifach gespachtelt und geschliffen, dann mit Wandfarbe gestrichen bzw. an einigen Stellen tapeziert. Die restlichen Fenster (zur Straße und zum Garten) wurden ausgetauscht. Die Heizkörper in Schlafzimmer, Küche und Bad wurden ausgetauscht. Die Rohre verkleidet. Die restlichen Heizkörper wurden renoviert und bekamen neue Anschlüsse. In der ehemaligen Küche wurde das Bad mit Wanne und Dusche eingebaut. Der Toilette
wurde die Dusche entnommen. An dieser Stelle wurde ein Waschtrockner eingebaut. Im hinteren Schlafzimmer wurde eine Küche eingebaut. Das Wohnzimmer bekam im Bereich des Sofas ein Podest. Die Wohnungseingangstür ist auch neu. Die anderen Türen wurden aufwendig renoviert und umgebaut. Zuvor öffneten alle Türen zum Flur hin. Jetzt öffnen sie zu den Zimmern hin (bis auf die Toilettentür).

Wie schon erwähnt, ist die rechte Hauswand energetisch saniert worden. Die Wand zum Garten hin wurde irgendwann zusätzlich mit rotem Klinker verkleidet. Ob sich zwischen Klinker und alter Hauswand eine Dämmschicht befindet, kann ich nicht sagen. Auf jeden Fall ist die Wand in ihrer Gesamtstärke sehr dick. Das beeinflusst die Isolation auf jeden Fall positiv. Zur Straße hin wurde auch nachgebessert. Irgendeiner der Vorbesitzer hat von innen eine 40 mm starke Dämmschicht (Rockwool oder ähnliches) aufgebracht und davor Rigipsplatten. Darüber hinaus haben wir an der Wohnzimmeraußenwand Akustikpaneele angebracht. Diese Paneele haben als Träger eine 20 mm starke Filzplatte. Zusammen macht das eine Dämmstärke von 60 mm.
Das Flachdach ist von innen nicht zugänglich. In der Küche befand sich eine Abzugshaube mit Abluftfunktion. Durch das Loch konnte ich feststellen, dass die Decke mit Torf isoliert ist. Der Torf ist vollkommen trocken. Die Luftschicht darüber etwa 60 cm hoch. Das klingt für heutige Verhältnisse ziemlich abenteuerlich, funktioniert aber. Selbst im Hochsommer wurde es in der Wohnung nicht unangenehm warm (sofern man die Fenster zur Sonnenseite abdeckt). Im Winter kühlt die Wohnung auch nicht vollständig aus, selbst wenn die Heizung abgeschaltet oder auf kleinste Stufe gestellt ist. Das liegt offensichtlich daran, dass die Wände nachträglich gedämmt wurden, die Decke zur darunter liegenden Wohnung aber nicht. Wärme will immer nach oben und eine gewisse Menge davon findet ihren Weg von der dritten in die vierte Etage.

Für 2022 und 2023 zahlten wir monatlich 438,- € Hausgeld. Die Erstattung für 2022 betrug 1050,88 €, also 87,99 € monatlich. Die Abrechnung für 2023 steht aus. Daraus resultiert ein Hausgeld von 350,01 €.
Wenn man das Heizverhalten von Leuten zu Grunde legt, die die Heizung nicht bezahlen müssen und die Tatsache mit einrechnet, dass die Heizungsanlage der Wohnung von uns mit einer smarten Steuerung ausgerüstet wurde, wird es sicherlich zu einem Spareffekt von 50,- € monatlich kommen. Das Hausgeld netto würde dann netto 300,- € betragen. Inbegriffen ist eine Erhaltungsrücklage in Höhe von 95,- €.

In der Wohnung befindet sich ein konventioneller Telefonanschluss sowie ein Kabelanschluss. Um die Aktivierung müsste sich der Käufer kümmern. Zurzeit wird die Heizung über einen mobilen Router gesteuert.

Es ist ein Garten vorhanden (Rasen) der im Gemeinschaftseigentum steht und von jedem Bewohner genutzt werden kann.
Pkw-Stellplätze sind nicht vorhanden. Allerdings gibt es einen Vorgarten, wo Platz für zwei bis drei Stellplätze wäre. Das kann aber nur in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden. Es müssten alle Eigentümer zustimmen.

Hansestraße 23a
23558 Lübeck (St. Lorenz Süd)