Haus zum Verkauf €1.645.000 302 m²
Panoramastraße 9, 70174 Stuttgart, Nord

Sehr geehrte Interessenten, wenn Sie ein Haus suchen, in das Sie ganz schnell einziehen können, dann ist dieses Haus leider nicht das Richtige für Sie. Wenn Sie aber bis zu einem Jahr Zeit hätten, dann haben Sie jetzt vielleicht Ihr Traumhaus gefunden. Das Haus ist derzeit nämlich noch voll vermietet. Es handelt sich um angenehme und zuverlässige Mieter, wie man sie sich als Vermieter nur wünschen kann. Sie würden auch durchaus gerne noch einige Jahre im Haus bleiben, falls das möglich wäre. Falls Sie in das Haus selbst einziehen wollen, kann es im ungünstigsten Fall aber auch sein, daß Sie erst in ca. 12 Monaten einziehen können! Angenommen, Sie entschließen sich jetzt zum Kauf, würde es wegen der üblichen Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter voraussichtlich 3-4 Monate dauern, bis Sie auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden. Erst dann können Sie die Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Aufgrund der langen Mietdauer haben die Mieter dann eine Kündigungsfrist von 9 Monaten. In den meisten Fällen lassen es die Mieter natürlich nicht auf die letzte Minute ankommen und ziehen bereits vorher aus. Aber im ungünstigsten Fall kann es sein, daß das Haus erst in ca. 1 Jahr für Sie als Käufer zum Einzug bereitsteht. Es war uns wichtig, dies ganz deutlich voranzustellen, da wir immer wieder von Interessenten angesprochen werden, die nach den möglichen Zeitabläufen fragen. Nun aber zum Haus: Dort, wo sich die Panoramastraße anschickt, sich über den Stuttgarter Talkessel zu erheben, wurde dieses stattliche 4-Familienhaus im Jahre 1952 in sehr massiver Bauweise erstellt. Das 3,5 ar große Grundstück liegt ideal ausgerichtet am Südhang und bietet bereits ab dem ersten Obergeschoß einen weiten Blick über die gegenüberliegende Wohnbebauung und das Katharinenhospital und im rückwärtigen Bereich wildromantische Natur mit Eichhörnchen Das Haus thront auf einem soliden Sandsteinsockel, in dem 5 Garagen untergebracht sind. Aufgrund der starken Hanglage ist das Gebäude nicht ganz unterkellert, weist jedoch genügend und vor allem trockene Kellerräume auf. Bis auf das ausgebaute Dachgeschoß haben die Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 302 m² äußerst großzügige Freibereiche. So verfügt etwa die 2-Zi.-Wohnung im EG über eine ca. 40 m² große Südterrasse. Die 4-Zi.-Wohnung im 1.OG hat nicht nur den ca. 16 m² großen Südbalkon sondern zusätzlich eine fast ebenso große Terrasse auf der Hangseite. In den zunehmend heißen Sommern ein nicht zu unterschätzendes Merkmal. Die 4-Zi.-Wohnung im 2. OG verfügt ebenfalls über den ausladenden Südbalkon. Mit wenig Aufwand (kleine Brücke) würde ein Zugang zu einer hoch im Hang liegenden Gartenterrasse die Wohnqualität dieser Wohnung noch enorm steigern. Die im bereits 2004 gründlich sanierten Dach liegende 3-Zi.-Wohnung hat zwar derzeit keinen Balkon, naturgemäß aber den schönsten Blick auf Stuttgart. Gerade in ihr steckt unglaubliches Potential. Durch architektonisch gekonnte Neuausbildung der Dachflächen lässt sich hier eine sensationelle Wohnung mit überragendem Blick gestalten. Gestaltungsspielraum gibt es tatsächlich genug denn nach früheren Anfragen der Eigentümer bei der Baubehörde wäre sogar das Aufstocken eines ganzen weiteren Geschoßes möglich. Dies bedarf jedoch einer aktuellen baurechtlichen Prüfung.

Das Haus war seit der Erstellung im Familienbesitz, wobei immer wieder auch Familienmitglieder zeitweise im Haus gewohnt haben. Nötige Arbeiten am Haus wurden daher über die Jahre hinweg solide durchgeführt. So wurde zum Beispiel die Wohnung im 1. OG im Jahre 2003 komplett saniert (Bad, Fenster, Elektro, Parkett etc.) und das Dach 2004 komplett erneuert. Auch wurde die alte Zentralheizung durch Gas-Etagenheizungen ersetzt. So erklärt sich der insgesamt gute Pflegezustand in dem sich das Gebäude heute befindet. Im ganzen Haus sind die Böden mit hochwertigem Massiv-Parkett belegt, das sich bei Bedarf noch mehrfach abschleifen lässt. Die sanitären Einrichtungen sind teilweise noch aus den 80er Jahren. Interessant ist in diesem Zusammenhang, daß die Bäder zwar innenliegend sind, aber jeweils ein Fenster zu einem kleinen Lichthof haben, der über Dach entlüftet wird. Generell lässt sich sagen, daß durch energetische Verbesserungen wie etwa eine Fassadendämmung oder Teilerneuerung der Fenster noch deutliches Potential für die Zukunft besteht.

Die Lage ist mit „Am Rand der Mitte“ durchaus als sensationell zu bezeichnen. Hier haben Sie alle Annehmlichkeiten, die die Mitte bietet. Fußläufig erreichen Sie die Königstraße oder auch den Hauptbahnhof in gerade mal 10 Minuten. Der Schloßplatz, die Oper oder das Theater sind vielleicht 2 Minuten weiter. Man stelle sich nur vor: Weihnachtsmarkt, Stadt- und Weinfest ohne Autofahren zu müssen! Und bei all diesen Annehmlichkeiten liegen Sie doch am Rand und eher beschaulich abseits des Trubels. Die Nähe der Universität oder des Katharinenhospitals mit inzwischen über 1.100 Angestellten wird hier zu jeder Zeit eine sehr gute Mietnachfrage gewährleisten.

Das Gebäude ist derzeit voll vermietet und ist nach WEG nicht in Wohnungen aufgeteilt. Bei Mieteinnahmen von aktuell 37.680 €/Anno für ca. 302 m² Wohnfläche sind die Mieten in dieser hervorragenden Lage für heutige Verhältnisse eher als unangemessen niedrig zu bezeichnen und sicher mit Teilsanierungen entwicklungsfähig. Wir bitten dringend darum, die Privatsphäre der Bewohner zu respektieren und von unerwünschter direkter Kontaktaufnahme und vom Betreten des Grundstückes abzusehen. Gerne zeigen wir Ihnen das Haus bei einem vereinbarten Besichtigungstermin ganz ausführlich und natürlich völlig unverbindlich.